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江南新兴产业发展私募基金

发行机构 知投(北京)投资基金管理有限公司
项目所在地 安徽 产品状态
产品类型 组合投资 赠送礼品 返15000
投资方向 股权投资 付息方式 季度付息
产品期限 18月 发行规模 5亿
投资起点 100万 收益率 10.5%
发行日期 2018-04-02
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收益说明

100万(含)-300万 9.8% 

300万(含)-800万 10.2% 

 800万(含)以上   10.5%
资金运用 本基金全部财产通过股权方式投资于标的项目公司,用于江南智慧科技园及宿州分园的建设改造整合运营
风险控制

1、资产抵押:江南智慧科技园及宿州尚都商业广场等商业抵押到本基金管理人,总评估价超9.95亿元,抵押率近50%;

2、股权回购:大型央企世界500强上市公司中国建材集团旗下中新房投资承诺对基金所持所有股权进行回购,截止2016年末中新房投资总资产超102亿;

3、股权质押:标的公司将除本次增资剩余股权全部质押基金管理人,基金管理人控制100%股权;

4、控制标的公司:基金管理人派驻风控人员作为独立董事参与标的公司运作,具有一票否决权。
还款来源

1、项目标的经营收入;

2、项目标的上级控股股东承诺回购。系央企单位中国建材(股票代码:HK3323)旗下中新房国石发展有限公司,总资产超50亿

产品相关说明

项目(一)介绍

       江南智慧科技园项目位置:安徽省马鞍市花山区 项目定位:作为马鞍山软件园分园区,在花山区政府的大力扶持下,重点发展电商、软件、信息技术、高新医疗等产业。致力于成为客户的转型“更能者”,提供从互联网战略规划、新零售商业模式设计等服务。项目荣誉:全国“互联网+”产城双创工程示范基地 中国电子商务示范基地马鞍山市级众创空间 项目资产价值 马鞍山市级科技企业孵化器

区域价值

        秀山新区位于马鞍山东部,规划总面积约34.68平方公里。其中,核心区东起东部环路,南至湖南路,西伍宁芜高速公路,北至旅游大道,规划面积约10.2平方公里,常驻人口10万。秀山新区将以科学发展观为指导,立足生态直居,突出以人为本,努力打造功能完备、环境优美、独具魅力、适直人居的现代化新城区

周边配套


 

项目(二)江南智慧科技园分园

        宿州分园主要投资于安徽宿州尚都商业广扬项目(项目公司名称:安徽省融科汇众置业有限公司)目前,安徽省融科汇众置业有限公司己拥有29665.58平米商业用地(约合45亩),无 负债,土地证己经办理完毕,市场价值4.5亿元(参考标的:2017年5月碧桂园拍购的 宿仲2016-23#号地块)。该项目规划建筑面积166110平米,预计市场销售价格在6干元/平米,可实现销售收入超9亿元,己与某著名3A评级智能家居品牌签署定向租赁协议,由其租赁并管理其中的商业综合体部分,剩余公寓和写字楼由投资的业主自行出租或者更用。

项目(二)简介(功能性分析)

      本项目位于安徽省宿州市,若云路以西,下河西路以北,离合徐高速入口仅10分钟车程。规划用地面积为29665.58 时。用地基本平坦。主体建筑地上5层,为红星美凯龙家居 为主的卖场商业。北侧布置了两栋办公楼,分别为18层和21 层,同时南侧为一栋11层办公楼和21层办公楼,规划为宿州 市顶级办公楼。地下为超市、停车库和设备间。由于本项目处于宿州市主要干道,且市内尚无大型的家居为主的卖场,所以在规划设计中,我们希望此商业广场的建成,除了填补这一空缺之外,还能激活区域的经济活力,提升地区消费水平,给周边市民乃至全市市民提供一个上档次的家居体验式休闲购物新环境。市民们在这里能够享受到一站式购物的便捷,还能够享受到餐饮,休闲等一系列的消费乐趣。

市扬凤险防范

        可能风险一:销售回款风险江南智慧科技园及宿州分园当地市场,类似商业地产的销售价格均在6000至7500元之间,而项目自身的土地获得时间是2015年,楼面价格很低,市场不好 时大幅降价销售,依然可以盈利。2 可能风险二:自持出租风险项目中的自持物业部分需要对外出租,如果招商不力,可能造成空置损失,因此本项目采用提前签约的方式提前锁定主体商户,比如宿州分园与信用评级3A的著名智能家居品牌签约。3 可能风险三:政策变动风险目前江南智慧科技园及宿州分园有部分50年商住类型项目,目前尚未出现限购,若当地市场针对本类项目限购,将可能影晌回款进度,所以通过央企股东的引入,加快预售证的获得及后续销售。4 可能风险四:施工进度风险项目被央企收购,进而由中国建材旗下的中新房国石全权开发,本质上就是看中了其强大的施工经验和完善的管理制度,全面规范项目开发。

抵押物概要

       抵押物一:江南智慧科技园项目标的估值 项目标的估值由两部分构成:园区一期己建成的不动产目前市值为5.08亿元;二期待建土地价值目前市值为3200万元。一期资产评估价值通过调研马鞍山当地房地产行业数据,江南智慧科技园周边写字楼均价为7500元/时,商业地产均价为11000元/时。项目实地调研对比园区物业资产与周边商业、办公写字楼开发情兄,通过市场比较法对标的资产价值进行评估。 江南智慧科技园相较周边商业、办公地产园区配套设施较更健全,物业资产外观与内部装修程度较新,资产质地较好;同时从园区定位、规划、运营角度出发,应对标商业办公地产价值进行评估。综合考虑园区平均价值应为7450元/时,一期包含规划建筑面积为53066.03时,及预办产权面积16500 时,园区一期资产目前市场价值为5.08亿元。

         抵押物一:一、江南智慧科技园:不动产估值5.08亿二、二期待转土地估值园区二期工程待开发土地面积40.08亩,依据目前马鞍山房地产市场工业可研 用地价格80万元/亩,二期项目土地价值应为3200万元。三、标的整体估值项目公司目前整体估值为:不动产估值5.08亿+0.32亿=5.4亿

       抵押物二:江南科技智慧园宿州分园(尚都商业广扬) 二、宿州分园土地估值碧桂园2016-23地块于2017年5月成交价695万一亩(宿仲土地己公示,百度可宣),与项目地块相邻两个路口,性质均为商业40年,可见保守情兄下项目地 块市值也在45.5x695万一亩,即3.1亿左右,加之半年三线土地上涨,以及己 建成在建工程,目前市值超过4.5亿。

抵押物总体价值=5.4亿+4.5亿=已超过9.9亿

担保企业背景

 

       中新房国石发展有限公司为整合公司资源,实现公司发展战略规划,2014年中新房集团经国家工商总局核准,在北京市设立北京总部平台—中新房国石发展有限公司,作为中新房集团的重点及标杆性投融资平台,践行“央企市营”模式及“国进民进”的经营理念,致力于新型城镇化开发建设、新型房屋开发、国家政策性产业,携手有实力、有志向、有眼光、有魄力的民企进行资产重组、资源整合、共生多赢。目前公司借助集团品牌、资源、综合成本等 优势。通过整合北京、天津、深圳、湖南、重庆、四川、贵州、河南、江苏、浙江、上海、新疆、福建、云南等省市的近二十家控股企业资源,已初步形成包括新型城镇化开发建设、新农村建设、棚户区改造及配套设施在内的国家政策性房地产开发建设板块。截止2016年12月末,中新房国石发展公司总资产超过50亿;按目前已经和正在整合的优质企业和项目的计划安排测算,2018年资产规模预计将突破60亿元人民币。中国建材在传统建材领域参与水泥、玻璃行业的结构调整、转型升级的同时,积极实施“三新”战略,大力发展新型建材、新能源材料和新型房屋。中新房国石是中国建材集团“三新”战略的主体平台之一。

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