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REITs是信托公司在房地产领域的最好选择

中国版“REITs”雏形

   2014年8月29日,中国综合实力最强,收入多元化的证券公司——中信证券(600030,SH)在2014年半年报里揭示了,中信证券在2014年 上半年完成了对将中信证券北京总部大楼——北京中信证券大厦第2-22层房产及对应的土地使用权,以及中信证券深圳总部大楼——广东省深圳市福田区中心三 路8号的深圳中信证券大厦第4-22层房产及对应的土地使用权的出售工作,并将其打包成国内首单房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust,简称“REITs”)产品。预计出售收益21.80亿元,超过营业收入20%;税后净利润 超过10亿元,占中信证券上半年净利润24.5%。这一业绩足以让包括信托公司在内的金融机构垂涎不已,尽管该产品还不能算是真正的REITs,但可以看 成是中国版“REITs”的雏形。

什么是REITs?

REITs 是一种以发行收益凭证的方式汇集合格投资者的资金,由专门投资机构(一般是由信托公司等专业机构担任)进行房地产投资(一般是成熟商业物业)经营管理,将 投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上 的证券资产的金融交易过程。相比于传统的房地产信托产品,REITs可根据市场变化情况进行主动管理,充分发挥信托公司在投资管理方面的优势,根据相应的 投资策略将资金投放到不同的项目,在风险把控上更具有优势。

为什么会出现REITs?

从 发达国家的经验来看,随着土地资源逐渐减少,房地产已经逐渐告别开发时代。据国家统计局统计数据,中国房地产开发投资增速已从2013年的近20%连续下 降到2014年7月份的13.7%。商品房销售面积和销售额增速更是从2013年的17.3%和26.3%骤降至年初的负增长,7月份同比增速更是低至 -7.6%和-8.2%。

在 此背景下,REITs下的持有型物业将成为房地产市场的主流产品。北上广深一线城市的房地产市场在土地资源稀缺、价格趋高和开发贷款困难、销售不畅等重重 阻碍之下,房地产和金融的联姻、物业和资产管理的结合已经成为房地产企业转型的方向,而这也将是房地产金融创新的方向。

为什么是信托公司从事REITs业务?

根 据中国信托业协会数据,截止到2014年二季度房地产信托存量总规模12616亿人民币,占信托总规模的10.72%。但随着房地产风险不断暴露,信托公 司开始收缩房地产信托业务。但是从另外角度来看,房地产信托一直是信托公司的主要盈利领域,信托公司在房地产领域亟须开拓新的模式,REITs应该是最好 的选择。

我国第一个比较接近国际标准的REITs产品,是2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托。但此后,由于制度限制,REITs的发展缓慢。

不 过,中融信托创新研发部的一份报告称,相对于其他金融机构,信托公司对房地产行业介入程度较深,开展过大量针对商业地产的经营性物业抵押贷款及商业物业租 金收益权业务,积累了一定的客户资源与项目经验,在从事REITs业务方面具有先发优势;另一方面,REITs属于资产证券化产品,在结构设计中必然存在 SPV以起到破产隔离作用,而信托所特有的资产隔离功能将成为信托公司开展此项业务的制度优势。

信托公司如何开发REITs业务?

在 具体路径上,信托公司可挑选优质存量资产,设计发行持有型商业物业信托计划,购买商业物业并交由信托公司资产管理团队负责整体经营,投资者收益来自于信托 计划存续期内商业物业产生的租金,以及信托计划到期后资产出售所得的增值收益;也可尝试与大型商业地产开发商、运营商、房地产投资基金管理公司等专业机构 合作成立公司(GP),再与信托计划(LP)共同成立商业地产投资基金作为收购和持有商业物业资产池的主体,负责旗下物业的日常管理,基金的整体经营、投 资标的的选择等交由专业合作方负责。

 

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