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土地流转信托创新降低风险的关键点在哪儿?

中 国正在加快的城镇化进程中蕴含着深刻的社会经济变革。伴随着我国城镇化进程的加快,“三农”问题成为人们关注的焦点,而“三农”问题的核心是土地问题。在 新的形势下,中国农村土地制度面临许多新的问题,其中土地流转已成为土地制度变迁的焦点。实现土地资源的最佳利用,是促进农业现代化、城镇化进程的根本之 道。

土地信托创新意义

在 我国,对农用地尤其是基本农田的保护是我国的一项基本国策,必须长期坚持。农村土地不仅是农民安身立命之本,也是国家确保粮食安全的生命线。我国政府提出 了稳住18亿亩耕地红线不突破等相关农村土地制度改革,即强调土地资源利用方式不变前提下,实现集约化的、现代化管理,这对维护经济长期稳定增长,促进我 国经济和社会的可持续发展具有非常重要的战略意义。由于农村土地是多种属性和多种权利的集合体,在现行的配置下,除已进行土地流转试点的少部分地区,拥有 土地承包权的农户要么经营,要么抛荒,稀缺的农村土地无法从低生产效率领域流动到高生产效率领域。造成土地大量抛荒和农村宅基地的空置,严重影响我国农业 的发展,也对农村面貌的改善形成较大的阻碍。如何确保农村耕地不流失,保障粮食安全,已成为城镇化进程中的焦点问题。

三 中全会决议明确提出,在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营 权入股发展农业产业化经营。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转,发展多种形式规模经营。赋予农民对承包地占有、 使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保的权能,在符合规划和用途管制的前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股、实行与国有土地同等入市。 慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。未来我国的新型城镇化将通过新制度供给强化体制机制保障,盘活劳动、土地、资 本、技术等要素,再次聚集农村改革的势能和动力,促进城乡一体化发展,形成多层次的高质量的城镇体系。

因 此,土地制度创新是加快农业现代化和城镇化的助推器。对信托公司而言,进行土地信托创新,发挥信托制度优势,按照信托理念实现土地规范流转,实现土地流转 的体系化与系统化,通过信托优势搭建资源整合平台,提供全链条全方位的金融服务,有效地保护农村土地,推动土地合理再配置,促进土地的集约化经营,提高土 地利用效率,以制度创新促进土地流转将在未来经济增长中扮演重要角色。

信托支持土地制度创新的优势

信托起源于中世纪的英国的土地信托,从信托制度的特点看,信托财产的广泛性、信托设立方式的多样化、信托目的的自由化、信托业务的丰富性、信托利益的弹性规划,使得信托在履行财产转移与财产管理功能方面具有广阔的应用空间。

在农村土地流转中引入信托制度,利用信托制度的财产隔离、财产保护和财产管理功能,加快农村土地流转和利用,可以一方面通过分离产权和初始分配来实现公平,另一方面让这项产权充分市场化,实现公平与效率有机结合。

农 村土地信托是以农村土地使用权(包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权)为信托财产、在坚持农村土地集体所有权和承包权不变的 前提下,为了取得更大的土地收益,更加有效、充分地利用土地资源,受托人以实现土地收益最大化为宗旨,以自己的名义对土地经营权进行管理或处分的信托行 为。农村土地信托化管理在现行法律框架内、在保持土地性质不变的前提下,通过信托方式将分散于农民手中的农村土地使用权集中于信托平台之上,通过捋清法律 关系、明确并充分保护农民的权益,发挥信托的内在制度优势和信托公司的综合金融优势,促进农村土地作为生产要素进行有效流转,实现农村土地的规模化、集约 化、资本化运营,提高土地经营效力和内涵价值,同时将农民的财产权——农村土地使用权进行金融化和资本化改造,实现拓宽农业和农民融资渠道、保障以农民为 主体的“人的城镇化”以及持续增加农民收入等系列目标。在土地信托安排下,农村土地资源被有效盘活、作为生产要素进入市场并获得市场化收益。

土 地信托能够通过推动农村资源资本化,将资金、技术以及优秀劳动力等生产要素投入农村的生产活动中,从而使土地得以发挥最大效益,实现土地资源的有效利用。 根据信托理念实现农村土地信托化管理,由信托公司提供覆盖土地流通过程中的全链条、全方位的金融服务,能够切实可行地实现土地所有权、使用权和收益权的相 互分离,做到权属清晰、权责明确,推动土地资源合理再配置,促进土地的集约化和现代化经营,提高土地的生产能力和内在价值,使农民切实分享到土地增值所带 来的收益。

通 过信托平台整合多种融资工具,搭建农业产业与金融市场连通的平台,为土地制度创新开辟了一条新的服务渠道。在土地制度创新中,信托能够搭建商业运作平台, 重构和优化投资的增信机制,募集多元资金反哺农村发展,运用信托模式,设计解决农村资金来源和资金运用的综合方案,有效引导资金流向农村和欠发达地区,能 够将大量闲散资金转化为高效资本,发挥在金融资产管理、资金筹集和运用方面的独特作用,服务“三农”,缓解农村和农业资金短缺,有效解决经济发展过程中的 问题和矛盾。信托通过对农村现有资源的资本化运作,实现资金、技术及劳动力的有序投入,通过主动管理或中介安排,将具有生产、管理职能的生产要素投入农村 的生产活动中,有利于土地生产效率的提高,有利于实现合理、持久、均衡的农村致富格局。

北京信托实例分析

在 土地信托的具体实施过程中,北京信托根据农村土地现状的复杂性和多样性,因地制宜地制定信托土地的具体运营管理方案。各地的村集体因其土地所拥有的独特的 自然风光、人文景观、生物资源而形成了千差万别的土地使用途径,同时农村土地又根据土地性质的不同,可分为农用地、宅基地、农村集体建设用地、公用地和未 利用地等,应在调研基础上充分考虑信托土地的差异化优势和既有发展路径,通过信托平台制定出符合受益人利益最大化原则的信托土地运用模式。

在 土地信托过程中,不同土地的潜在经营收益水平和不确定性等风险各不相同,农民作为土地信托的受益人希望收益最大化。而信托公司作为受托人,应该为受益人的 利益最大化进行土地运用和管理。根据信托土地的潜在生产能力、土地利用主体的经营方案、潜在经营收益和经营风险,制定不同的利益分配方案,如固定收益方 案、固定+浮动收益方案及完全浮动的收益方案等等,选择符合受益人利益诉求的利益分配方案。

在信托土地的管理、运用过程中,北京信托也将针对土地的具体情况和比较优势,进行科技投入、管理投入,引进外力(资金、技术和管理等)投入和进行基础设施建设、土地平整、提高土地肥力等措施,提高土地价值。

通过信托公司的全面主动管理,土地信托带来的是资源的重新配置和效率的大幅提高,农民、农村集体经济组织、企业和地方政府都将分享由土地适度规模化经营带来的集约化生产效益和土地增值的利益。下面以北京信托土地信托的案例进行具体解析:

案例1:北京信托—无锡桃园村项目

“北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”(下称“桃园村项目”)不设定固定信托期限,但不少于15年(最短至2028年)。桃园村项目中,北京信托引入了土地股份合作社,使土地经营权股份化。

具 体做法是,在符合当地建设规划及土地利用总体规划的前提下,依据《中华人民共和国农民专业合作社法》等相关法律法规,以村民自愿为原则,桃园村村民以其享 有的、已经确权到户的土地承包经营权作为出资,并按照规定依法履行相应的土地评估作价流程,入股成立桃园村土地股份合作社。土地股份合作社依法享有土地经 营权,其合作社成员取得由惠山区农办发放的土地股份合作社股权证书,享受信托计划受益权。

该 项目采取“土地合作社”+“专业合作社”的双合作社设计,即首先将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人,再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”,土 地合作社作为委托人以土地经营权在北京信托设立财产权信托。同时,阳山镇桃园村的水蜜桃种植大户成立“水蜜桃专业合作社”,北京信托代表桃园村土地信托将 土地租赁给“水蜜桃专业合作社”。合作社全体股东均为该村有种植桃树特长的村民,员工亦为村民,解决了部分农民就业问题。相比于引入外界第三方机构,将土 地租赁给当地村民发起的专业合作社,能够充分发挥当地种植能手熟悉农村事务、土地特性、种植环境、种植技术、病虫害防治等优势,也能起到谨慎经营、慎重决 策的作用,实现土地利用效益的最大化。

案例2:北京信托—“密云水漳村”项目

2014年 3月,北京市首单土地信托产品“北京信托·金色田野2014008号土地信托(密云水漳村)”项目在密云县穆家峪镇签约成立。该项目采用“财产权信托+资 金信托”双信托结构。水漳村将约1700亩农地的土地经营权通过村股份经济合作社集中起来,由该土地合作社作为委托人成立财产权信托,委托北京信托管理土 地经营权,再由北京信托将土地经营权流转给圣水樱桃专业合作社经营,用于种植水果等农作物,用途仍然为农业生产。北京信托后续设立与之配套的资金信托,为 信托土地的经营主体圣水樱桃专业合作社提供专项资金支持,用以帮助其扩大生产、规模化经营。

北 京信托在该项目中运用金融平台资源,协助该农业种植合作社构建销售终端,建立了合作社生产的农产品直接进入华联超市的销售渠道,以解决农民发起成立的专业 合作社普遍存在的信息不对称、销售渠道有限的难题,并将充分提升合作社在后期农产品销售中的话语权和议价能力。通过为农业经营主体提供资金支持、农业技术 并协助其构建销售终端,积极培育和引导其作为新型农业经营主体,实现规模化和现代化经营。

四大创新建议

土 地流转信托是信托公司的一项重要创新业务。十八届三中全会开启的新一轮土地改革将改善土地资源配置,《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提出 城镇化是解决农业农村农民问题的中央途径,在此新背景下,信托公司将围绕土地制度创新进行多元化、多层次的信托产品创新,服务农业现代化和新型城镇化。同 时应充分认识农村土地流转未来市场以及改革的不确定性、业务层面的复杂性与不确定性,严格控制风险和防患于未然。

首 先,应协调好国家、经营者与农民三者之间的利益关系,获得政府信用支持。在农村土地流转过程中,要协调国家、经营者与农民在农村土地收益分配中的关系。土 地信托的开展离不开政府的信用支持。只有协调好相关利益关系,土地信托的开展可以促进农村劳动力有序流动,加速新型城镇化进程、变革农业生产方式,促进中 国现代农业崛起、可以完善农村社保体系,维护农村和谐稳定、最终扩展农民增收的新路径。

其 次,需因地制宜,选择适合当地社会经济发展的土地流转模式。我国不同地区的政治、经济、文化的发展极不均衡,以及城市化、人口增长、宜农土地资源及土地开 发历史的地区性差异也比较明显,这就造成了不同地区的土地具有不同的利用方式和不同的价值,不同地区形成了气、水、热、土壤、植被等自然要素的不同组合及 错综复杂的地域差异。这些自然条件都是信托公司在开展土地信托时不得不认真对待的制约因素。

在 土地信托发展初期,可由信托公司选择基础较好、实践难度较小的区域开展试运行工作。但要注意在充分尊重农户意愿的基础上。首先要综合考虑当地经济实力的强 弱、社会保障制度的完善程度、法律法规的健全程度、农村土地市场的发育程度、非农产业吸纳农村剩余劳动力的能力、农业企业产业化程度、政府政策及政策的执 行力度等因素。在土地流转模式改革中,根据区域内的产业发展特色,开发各区域的名、特、优产品,建设各具特色的农业生产基地,为城市丰富菜篮子建立生产、 加工、流通基地,增大农民土地流转规模并保证农民在土地流转后的收益有较大幅度增长。

再 次,应设计相应配套措施,降低土地流转风险。土地流转的确存在着风险,农村土地信托流转中的风险包括合规与管理风险、流动性风险、市场风险、政策风险、信 息不对称风险、生态风险及经营风险等。农用土地的流转会导致粮食安全问题的发生;土地流转的方式之一股份制也存在配套问题,即产权问题;农民的生存保障也 面临风险等。在土地流转过程中的利益博弈,很容易引起矛盾冲突。因此,必须设计一系列的配套措施降低风险。土地流转方式的改革,必须满足两个基本条件,保 障粮食安全、农民生产生活水平有所提高。

最 后,需要构建和完善土地流转的服务体系。信托公司在土地信托运营过程中,负责项目的中后期增值服务管理,包括优选中介机构提供技术支持,同时,信托公司将 严格按照农业资源保护的要求,控制环境污染,持续改良农用地土壤,从而符合集体利益和农民的根本利益。要顺应农村土地流转市场发展需要,完善农村土地流转 中介组织,充分利用各种信息网络,建立健全土地资源供需双方的信息发布、获取平台,完善土地勘测、估价、法律咨询、合同管理等业务,提高服务能力来满足农 民的需求,发挥资源整合能力,成为土地、资金、技术等生产要素配置的核心承载平台,使各种生产要素以最佳的方式相互配置并形成市场价值。

一旦新型农村土地流转在信托的参与下在全国有序、高效地开展起来,城镇化将得到来自广大农村一端的强有力的支撑,我们将看到随着土地流转带来的人口奔流的是一个个对梦想和成功的追求,中国经济将破解二元结构形成城乡发展一体化。

 

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