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“土地流转信托”新模式

土 地流转信托是指土地信托服务组织接受土地承包者的委托,在坚持土地所有权和承包权不变的前提下,按照土地使用权市场化要求,通过运用一定的方法,实施必要 的程序,将其拥有的土地使用权在一定期限内依法、有偿转让给其他单位或个人的行为。截止目前,国内共有3 家信托公司正式推出土地流转信托,按首份土地信托推出时间排序分别为中信信托、北京信托、中建投信托。

当前主要的土地流转信托运作模式

1、中信信托首单“农村土地承包经营权集合信托计划”

国 内首单土地流转信托 “中信•农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”于2013 年10 月10 日正式成立,信托期限为12 年,信托计划的A 类委托人为安徽省宿州市埇桥区人民政府,对应农地位于宿州埇桥区,计划成立时发行 A 类信托单位5400 万份;信托计划服务商为安徽帝元现代农业投资有限公司。根据产品说明,农户每一亩土地对应着1 万份信托单位,即信托计划涉及流转土地5400 亩。在实际运作中,信托公司将土地

出租给安徽帝元之后收取租金,然后农户按照信托凭证领取土地收益,而信托公司则从中收取管理费。

图:中信首单土地流转信托的托管流程

“中 信•农村土地承包经营权集合信托计划1301 期”被设计为混合型信托产品,后续将匹配两类资金信托计划。其中一类用于流转土地区域内的土地整理和农业设施的建设以及现代农业技术的推广应用。另一类资 金则用于解决财产权地租的支付以及土地整理方面资金一定时期出现的流动性支付问题。土地流转信托可显著提高农户收益:农户参与土地流转信托可获得两方面收 益,分别为

1)稳定的基本地租收入,按照1 亩地每年1000 斤国标三等小麦的价格界定;2)浮动收益,农民可以享受到土地增值净收益的70%。

2、北京信托首单“土地流转信托计划”

  信托计划在保持现有土地性质不变的前提下,由北京信托将无锡桃源村158 亩农用地的土地经营权作为基础资产设立信托,对信托土地的土地承包经营权进行管理。与中信信托首家土地流转信托计划不同在于,北京信托采用了双合作社模式,“土地合作社+专业合作社”。

图:北京信托土地流转信托计划运作模式

3、中建投信托首单“镇江新区〃森禾一期土地流转财产权信托

农 户以农村土地承包经营权入股成立合作社,将农村土地承包经营权转化成合作社股份,再由合作社将集中的农村土地承包经营权发包给丁岗镇政府成立的集体资产经 营管理中心,该集体资产经营管理中心将其持有的农村土地承包经营权以设立财产权信托的方式委托给中建投信托,中建投信托作为受托人将上述农地经营权出租给 镇江森禾花卉园艺有限公司用于花卉种植。

土地流转信托的作用

   我们认为,信托介入农村土地流转或许可以在以下四个方面发挥促进作用。首先,信托制度有助于实现土地所有权、经营权和受益权的分离;其次,有助于实现土 地市场化定价,带来土地经营权的增值;第三,有助于解决资金与土地资源的匹配问题,可帮助筹集土地流转完成后规模化运营所需的资金;第四,通过将土地使用 权转变为收益凭证,一定范围内实现土地使用权可转让、赠与、及继承。

图:土地流转信托的主要作用

土地流转信托的发展状况

   土地流转信托自2013 年10 月首单推出后,各信托公司均积极研究跟进;当前,中信信托已分别在安徽宿州、山东青州、贵州开阳、安徽马鞍山、河南济源、湖北黄冈推出6单土地流转信托项 目;北京信托亦在江苏无锡、镇江句容、安徽铜陵、北京密云等4 个地方推出土地流转信托项目;中建投信托在镇江推出首单土地流转信托。但与土地信托产品快速推出相对应的确是土地流转信托项目进展缓慢,可能与具体的土地 确权工作的进展有关。国内,由于土地所有权与使用权的分离、土地流转定价问题、农民后续保障问题、农业项目收益率过低问题等,土地流转信托仍处于初期探索 阶段。 

 

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