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信托紧急避险楼市

时间:2014-07-12   来源:中国信托网

楼市从炙手可热到全面降温,融 资无门的中小房地产商资金链告急,各家信托公司都在严防死守地产信托违约风险,“我们现在基本上不做房地产项目了,目前就是紧盯到期的产品能否按时兑 付。” 7月10日,一家总部位于重庆的信托产品经理告诉本报记者,他们今年发行大多是政府基建类项目。

本报记者在采访中了解到,多数信托公司都在封杀中小地产商信托融资,以免惹祸上身。6月,房地产类信托产品发行规模和数量均环比下降超40%。深圳某信托公司副总经理对本报记者称,房地产商项目融资基本上要求大开发商、一线城市、30%以上自有资金,否则风险较大。

2014年下半年进入兑付洪峰高达千亿。银监会则早就对信托业下达各种严监文件,以防产品违约。但是按下葫芦浮起瓢,基建类信托产品今年狂飙猛进,6月产品数量冲148款,环比暴增65款,以超30%占比位居首位,未来兑付风险隐藏其中。

按下葫芦浮起瓢

王理(化名)是深圳一家中型地产投资公司的财务总监,现在最急迫的工作就是融资,“以前找信托公司融资,只要有土地抵押就能融到钱,但今年从资质上就通不过,人家首先要看是不是大型地产商。”

房 地产类信托已跌入冰点。用益信托数据显示,6月房地产信托募集资金仅160.17亿元,同比大降近六成。与之相反的是基建类信托密集放行,6月募集资金高 达240亿,同比增18.78%。恒天财富一位理财师告诉记者, 4月份之后明显的一个趋势是,地产项目发行急剧减少,转而基建类项目大受追捧。

基 建类信托,主要是指资金流向城市建设、保障房建设、棚户区改造等政策性的地方基建类项目。7月10日,本报记者拿到一份某资产公司刚出炉的信托热销产品推 荐中,常州安置房、海安城建安置房、成都新机场安置房14号、贵阳富源路棚户区改造等赫然在列,而原来热门推荐中更多的是各大地产商的商品房项目。

“银 监会自去年开始管得很严,在压商业性房地产,但绕一下,资金又回到地方政府主导的地产项目上来。”一位银行业人士一语道破了玄机。今年以来,商业地产项目 信托融资的要求趋严,产品发行势头减弱,而基建类信托产品则高歌猛进,其增势凌厉,5月一举超过了房地产,6月更是将其远远抛在身后。

房价下跌的风险成为商业地产信托融资的软肋,路透财富的理财师告诉本报记者,目前楼市处于调整期内,房地产信托融资无疑会严峻些,通常基建类项目收益率不会超过11%,超过该水平的一般只有地产项目,才可以承受这么高成本的资金。

相较而言,市场认为地方政府破产的可能几乎为零,基建类产品热销的原因在于地方政府的隐形背书。上述重庆某信托产品经理说:“房地产毕竟是企业,如果资金链断裂了,企业要破产金融机构也没办法,但基建类项目背后是政府信誉和财政兜底。

严监下好日子到头?

兑 付风险以及房价下行,使得整个房地产信托风声鹤唳。犹如惊弓之鸟的信托公司,对房地产信托发行可谓日益苛刻,上述深圳信托公司副总经理告诉本报记 者,“432”的标准已成为基本要求,即指地产公司要《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证 齐全,房地产公司至少要有30%的自有资金,融资方至少有2级或以上的资质。但是,大部分信托公司在实际操作中将条件拔得更高,“有的要求要有60%的自 有资金,而且非大开发商、一线城市项目不做。” 

本报记者了解到,华润信托内部早已经明确规定,除非是大品牌房企、北上广深四个一线城市外,其余二三线城市房地产项目一律封杀。 

如此一来,房地产公司只能抬高收益来吸引投资者,今年收益率一路抬升,1月、2月、3月平均收益率分别为9.63%、9.69%、9.70%,至5月已高达9.82%。银监会早在6月初就表示,将关注房地产开发企业的财务状况。

在市场都在紧盯房地产信托违约风险时,却忽略了基建类信托的风险。“即使是百强县以外的政府项目问题也不大,除非是项目本身特别差。”上述中国信托网理财师说,截至目前,信托出事的产品主要集中在矿产和房地产行业,没有一例是政府项目。

但国金证券相关报告显示,年内到期的基建集合信托达2720亿元,为去年的三倍,也是今年信托兑付规模最大的领域。“基建设施类产品的大跃进,不排除部分借新还旧,当然还有诸多微刺激项目上马需要资金。”上述深圳信托公司副总经理认为,基建设施类一样要严格把关。 

正如有人戏称,几乎所有高管头上都悬着一把利剑。伴随新一轮行业整顿,信托公司面临的经营压力越来越大,信托公司出现高管大换血的现象。与信托业此前发展的风光时刻相比,信托业的光环正逐渐消退,信托业如今面临更大的市场竞争压力与业务转型压力。

 

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