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实例分析:房地产信托产品风险

时间:2014-07-07   来源:耶鲁财富

据统计,2014年上半年就有6335亿元房地产信托项目密集到期,虽然在房地产市场明显降温, 但绝大部分房地产信托产品还是如期到付!出现兑付危机的房地产信托产品中以新华信托—上海录润置业股权投资集合资金信托计划”(下称“新华录润置业股权信 托产品”)最具代表性,下文将以此为例对房地产信托产品进行简单的风险分析及选择建议。

从2008年开始,房地产市场经历了黄金五年,商品房价格在通胀较高、市场资金充裕的情况下,快速上升,由此也引起了大量房地产开发商持续买地,高价买地,贷款建房。

据 中金公司统计,2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元,本息合计总还款额约为3100亿元;按信托产品的平均期限在1.5年至2年之间测 算,2014年房地产信托到期量约6335亿元,月度分布上多在1季度和5月份。其中2014年1月,新华信托—上海录润置业股权投资集合资金信托计划” (下称“新华录润置业股权信托产品”)就出现了兑付危机。

 新华录润置业股权信托产品的兑付危机结构图如下:

新华录润置业股权信托产品兑付危机示意图

上图:新华录润置业股权信托产品兑付危机示意图

从结构图上可以清晰地看到,新华录润置业股权信托产品的交易对手就是以邹蕴玉为实际控制人的两家房地产公司,第一还款来源是江湾23-5号地块的房地产项目,其风控措施可以说是非常单薄。

笔者判断,该房地产信托产品能发行的主要原因如下:

1.项目土地位置理想,成功开发后能完全覆盖本息。

2.实际控制人邹蕴玉是胡润富豪榜上的知名企业家,拥有较多资产,能较好地承担担保作用。

3.新华信托控制了录润置业(项目开发商)98.84%股权,能实时监控房地产项目的建设及销售状况。

然而,该产品出现兑付危机的原因也恰恰出现在以上三点。

1.项目土地被法院查封,无法开发。

2.实际控制人邹蕴玉因进行了大量民间高额借贷,资不抵债,被拘留。

3.新华信托没按信托合同,及时实施项目运作的信息披露,没有尽到受托管理的职责。

其 中要负最主要责任的是新华信托,正是由于新华信托没有尽到项目前期充分的尽职调查,以至于未能发现实际控制人邹蕴玉已经进行了大量民间借贷,最终导致法院 查封项目土地后无法开发,信托产品无法实现收益,而在整个信托期内,其对项目的监管以及实时披露等应尽责任也未做到,因此新华信托只能以“刚性兑付”的形 式完成该产品的最终兑付。

分析上述案例,笔者分享一下对于选择房地产(主要是商品房)信托产品的一些经验总结:

1.项目状况(选择重点)

房地产信托产品的第一还款来源常常是建设项目的销售,因此项目所处的地理位置以及施工进度就成为了选择产品的重点。

项目所处的城市、城市的位置以及周边配套(学区房概念)是影响建成后房价的重要因素。建议选择一线大城市的市中心项目,虽然收益率相对较低,进款难度较大,但风险明显相对较小。

项目的建设进度是实现销售回款的时间进度表,项目处于建设的前期和后期对于信托产品的兑付时间以及风险有着本质性的区别。建议选择至少已经封顶的房地产项目,能出示预售证的项目更佳。

2.信托公司的选择

房地产信托产品中,地域性的概念非常强,根据中国的国情,一般以由当地大型国企背景的信托公司负责的当地项目为佳。如江苏信托,有江苏政府支持,旗下的江苏地区房地产信托产品安全性相对较高。

3.风险控制措施的选择

(1)是否提供第三方企业担保,尤其是大型担保公司担保;

(2)是否提供非建设项目以外的土地、物业等资产抵押;

(3)借款人及其母公司资质状况(如是否上市公司等)。

综上所述,优质的房地产信托产品必然是地处一线城市中心、已在建设后期阶段甚至是取得预售证的地产项目并能提供优质的抵押及第三方担保的产品。

 

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