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平安信托260亿受托险资地图:投资欧洲物业 放眼二线城市

时间:2014-07-02   来源:中国信托网

去年因主导平安人寿[微博]收购伦敦劳合社大楼,平安信托的房地产海外投资团队一时成为市场焦点。近期,该团队负责人、物业投资事业部高级投资执行总监张晓鹏接受21世纪经济报道采访,阐述平安信托持有型物业的投资思路。

“我们成员大多有海外教育或外资机构从业背景,不少来自于外资房地产基金。”张晓鹏介绍,该团队主要受平安集团保险资金委托,配置现金流稳定的不动产,累计投资规模超过260亿,以办公楼为主,涵盖园区办公,商业、服务公寓、物流仓储等业态。

持有型物业可谓平安信托最“古老”的业务线,起步于十年前,现与融资类、股权类地产信托一起构成地产业务的三大支柱。

劳合社大楼并购案收官后,平安信托一直在寻找下一个海外标的。“有几宗大交易在推进中,未来会适时陆续公布。”

险资出海浪潮

2013年7月,平安人寿以2.6亿英镑入主英国地标劳合社大楼,成为保险资金海外不动产投资第一单,交易由平安信托商务投资团队操刀。

“项目已经顺利完成。因为是单一租户长期租用,回报稳定,非常适合匹配险资。”张晓鹏说,国内机构投资海外物业的经验不多,平安采用了国际知名的专业机构,以确保在税务、法律、财务上没有瑕疵。

平安信托并未透露具体交易细节。但根据平安人寿2013年7月发布的重大关联交易公告显示,交易主体包括平安人寿及其控制的三家SPV(特殊目的载体):安邦汇投有限公司(下称“安邦汇投”)、安邦汇理有限公司(下称“安邦汇理”)和青柠街有限公司(下称“青柠街”)。

三家SPV公司均注册于香港,据公告披露,交易前SPV之间进行了一轮增资:安邦汇投拟向安邦汇理增资6310万英镑,安邦汇理拟向青柠街增资5560万英镑,安邦汇理拟向青柠街提供股东贷款5264万英镑。有并购律师分析,SPV可能是本宗并购的融资主体。

该交易被市场视为险资出海浪潮的开端。今年6月,中国人寿(13.62, 0.00, 0.00%)亦联合卡塔尔主权基金进场伦敦,以7.95亿英镑购下地标“金丝雀码头”。

张晓鹏表示,目前平安信托团队仍在关注海外市场。“美国市场已经基本恢复,最好的进场时间是2010年,但当时很少 有中资机构敢介入;欧洲机会比较多,最近欧洲央行[微博]的降息给并购融资提供了很好的条件。但英国近来有大量资金涌入,利率提高、资产收益率比之前有所降低。”

关注二线城市机会

张晓鹏表示,平安信托累计260亿持有型物业仍以本土为主场。具体项目主要集中在北上广深,武汉、沈阳、重庆也有部分资产包,以写字楼为主,涵盖园区办公,商业、服务式公寓、物流仓储等业态。

平安信托对商业资产较为谨慎。“这两年受电子商务影响,很多商场销售量波动较大。但可以尝试机会性投资,遇到性价比高的资产还是可以考虑。”

与购物中心相比,写字楼对资产管理运营能力的要求较低,是险资的主要投资方向。

张晓鹏认为,目前国内一线城市写字楼价格较高,不容易找到合适投资机会,但是租赁需求比较旺盛, 资产流动性较高、市场比较透明, 所以仍将聚焦于此;但在一些有发展潜力的二线城市,若以低价拿到核心地段的办公楼,则有很好的成长空间。

中信建投证券近期一份研报称,写字楼是地产各业态中最后成熟的一类,需要有城市化率、人均GDP的提升为基础,当前写字楼市场已经出现“结构化过剩”。

至于险资热捧的养老地产,张晓鹏表示会谨慎看待:“从长远看肯定是险资投资的发展趋势,但在发展初期要想清经营模式,考虑居民实际支付能力。很多老年人能住在家里就不愿去外面花钱,我们必须要找到成本收益的临界点。”

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