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北大光华报告:中国不动产投资信托基金将超4万亿规模

北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组11月20日正式发布《中国不动产投资信托基金市场规模研究》,报告认为,按照保守的估计,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元,而且预期未来中国公募REITs市场将会是更大的规模和体量。

  作者:北大光华管理学院“光华思想力”REITs课题组

  继《中国公募REITs发展白皮书》后,北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组今天(11月20日)正式发布《中国不动产投资信托基金市场规模研究》,这也是“光华思想力”新金融研究系列报告之二。

  报告认为,按照保守的估计,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国,中国REITs市场进入成熟阶段后,规模将远远超过美国,具有更广阔的发展空间。

  以下摘自报告正文:

  中国发展公募REITs正当其时

  近年来,中国经济的快速增长孕育了繁荣的不动产市场,也使得REITs这一金融产品迎来了良好的发展机遇。

  本课题组在第一份报告《中国公募REITs发展白皮书》中提出:在中国发展公募REITs市场意义重大并且正当其时。我们认为,开发和建设公募REITs是金融服务供给侧改革的重要抓手,有利于落实“三去一降一补”的宏观经济政策,加快我国经济结构的转型;有利于降低行业杠杆,控制行业风险,推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变;REITs市场可以为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略,为雄安新区的发展提供金融新思路;作为配置价值极高的高质量金融产品,REITs为居民的财产性收入提供大利资产,实现金融体系的供给侧结构性改革,减缓中国金融体系中直接融资比例偏低的问题,提高金融系统的风险分散能力。

  不动产REITs的基础资产非常广泛,不仅包括写字楼、零售物业、酒店公寓、厂房货仓、医院、养老院等,还包括机场、港口、输电塔、管道、数据中心等基础设施。2016年,中国已经超过美国,成为全球建筑资产规模最大的国家。中国建筑(9.880, 0.24, 2.49%)资产规模的增长,是中国前所未有的基础设施投资浪潮的结果。过去多年中,中国将GDP的9%用于基础设施开发,而美国的这个数字是2%。如果当前这种投资规模维持下去,到2025年,中国建筑资产规模将达到97万亿美元,比美国的45万亿美元高出一倍多,同时也将高于美国、日本、印度和德国四个国家的总和。目前,中国不动产市场规模已经高达44万亿美元。虽然中国主要城市的零售商业物业及写字楼物业存量庞大,中国商业地产资产证券化产品发行总量仅为128亿美元,其发展空间巨大。

  本报告采用比较研究的方法,通过分析美国、新加坡、香港和澳大利亚等REITs市场的绝对和相对规模,根据两类可比指标和一些合理的假设,我们认为,中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长,我们认为这是一个相对保守的估计。因此,我们可以预测未来中国公募REITs市场包括REITs上下游的产业链市场将会是极其巨大的规模和体量。

  数万亿市场规模是如何测算的?

  REITs作为房地产证券化的重要手段之一。REITs最早于1960在美国诞生,经过90年代中后期在全球范围内的大规模发展,现已成为国际金融市场的重要金融投资产品之一,目前全球范围内已有美国、澳大利亚、加拿大、日本、韩国、新加坡、香港等30余个国家和地区相继推出REITs,全球市值近2万亿美元。REITs在全球的发展概览如下(见表1):

数据来源:Bloomberg ,市值规模单位(十亿美元)数据来源:Bloomberg ,市值规模单位(十亿美元)

  表2列示了2006-2016年全球各国GDP和上市公司总市值的情况。我们看到,2016年中国GDP总量是74.4万亿元人民币,增速6.7%,按美元计算,总量超过11万亿美元;美国2016年GDP总量约为18.6万亿美元。同时,在金融危机之后,中国上市公司总市值不断上涨,于2015年达到8万亿美元规模,2016年底为7.32万亿美元;美国上市公司2016年第的总市值为27.35万亿美元。

  表3列示了2006-2016年全球主要国家和地区REITs市值相对于其GDP及上市公司总市值的规模占比情况。基于这两个相对指标,我们来估计中国REITs市场的规模。

  第一,REITs市值占GDP比重。总体来看,2006年至2016年这10年间,全球主要REITs市场占经济总量的相对规模逐渐提升。2016年,该指标在5.4%-16%之间,其中,新加坡最高,达到16.02%;美国最低,虽然其REITs市值达到1万亿美元,但由于经济总量巨大,因此,美国REITs市值只占GDP的5.42%。从横截面来看,该指标多分布于7%附近。2016年中国的GDP是74.4万亿元人民币,根据该指标简单推算,中国REITs市场规模应在4万亿至12万亿之间,按照中位数水平的估计则是6万亿。

  第二,REITs 市值占上市公司总市值比重。总体来看,2006年至2016年这10年间,全球主要REITs市场占其上市公司总规模的比例也是逐渐提升。2016年,该指标在0.78%-7.66%之间,其中澳大利亚最高,达到7.66%,香港最低,只有0.78%。2016年,中国上市公司总市值约为50万亿人民币。由于资本市场发展阶段和国际化程度的不同,各股票市场的可比性较弱。我们根据该指标在主要市场的中位数来简单推算,中国REITs市场规模应在4万亿左右。

  根据以上分析,我们对于中国公募REITs的初步估测结果是4万亿到12万亿之间。

数据来源:Bloomberg(单位:十亿美元)数据来源:Bloomberg(单位:十亿美元)
数据来源:Bloomberg
数据来源:Bloomberg

 

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