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大理实力迎来信托兑付高峰 未来半年超7亿要兑付

10月25日,也就是本周日,大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划首期兑付到期。不仅如此,10月31日、12月13日、2013年12月27日、2016年2月27日、2016年3月7日、2016年3月13日、2016年3月31日累计还有8期信托兑付到期,也就是说未来半年内,大理实力夏都共计有5.95亿元信托本金到期兑付,如果计上利息,约需兑付7.1亿元。

源起于2013年楼市逼空行情下大量房企通过信托募集资金扩张发展的情况,如今终于迎来偿付高峰期,大理实力夏都置业就是兑付高峰期中角色扮演者之一。曾经助力房地产行业快速发展的信托,随着兑付时间的临近,曾被助力的房企如今就像面对一颗正在倒计时的炸弹,给很多房企带来了紧张危机感。

2013年10月25日,四川信托有限公司发起“川信·大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划”,第一期成立,至2014年3月31日第九期成立,融资总规模5.95亿,各期均为24个月。资金用于大理实力夏都置业有限公司希尔顿酒店、周边住宅建设,期限为24个月。对应抵押物分别为大理希尔顿酒店土地及其在建工程、云南宝源丰房地产开发经营有限公司所持有的呈经开国用(2013)第00156号土地(金融商务用地,地块号:216-0601-0068,使用权面积84394.71㎡, 经深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司评估,其价值为7.02亿。信托期限内,该地块上如有新增在建工程的将按季度追加抵押至四川信托名下)。

6亿兑付 大理项目孤木难支

值得关注的是,最临近一期(截至2015.07.31)大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划信托事务管理报告(后简称“管理报告”)销售状况中显示:“截至2015年07月31日,苍海一墅三期累计销售106套(销售备案数据)。”而回顾半年前(截至2015.01.31)的管理报告,销售状况中显示:“截至2015年01月31日,苍海一墅三期累计销售100套(销售备案数据)。”也就是说,2015年1月31日至7月31日半年时间,项目苍海一墅共计销售6套。

按照这样的销售业绩,实力想单纯靠苍海一墅项目来支付信托本金,已经不可能。换而言之,从10月25日开始的大理项目超7亿信托兑付之路,路很难走,压力很大。

回顾整个项目信托的过程,2013年10月25日,四川信托有限公司发起设立“川信·大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划”第一期成立;2013年10月31日,第二期成立;2013年12月13日,第三期成立;2013年12月27日,第四期成立;2014年2月27日,第五期成立;2014年3月7日,第六期、第七期成立;2014年3月13日,第八期成立;2014年3月31日,第九期成立。各期均为24个月,即从2015年10月25日至2016年3月31日半年时间里,实力需要支付的信托本息资金超7亿元。

在10月25日进行第一期的兑付中,信托计划(第一期)委托人共有20位,认购信托单位4470万份,募集资金为人民币肆仟肆佰柒拾万元整 (小写:¥44,700,000.00元),期限为2013年10月25日至2015年10月25日。

从年化收益看,以预期年化收益最低值9.7%计算,20位委托人4470万元(平均每人约合223.5万元信托)约合867.18万的年化。加上4470万元的本金金额,也就是第一期实力需要兑付5337.18万元信托。

而实力大理项目已成立信托总规模为人民币59500万元整,以预期年化收益最低值9.7%计算,总需要兑付年化为5771.5万元,加上本金59500万元,共计金额约为7.1亿元,也就是超7亿元。就如上面提到,管理报告中显示2015年上半年实力大理相公共计出售6套,而从2014年信托计划启动至今,信息显示“截至2015年01月31日,苍海一墅三期累计销售100套(销售备案数据)。”也就意味着,实力大理项目信托时间内共计销售106套,以大理项目苍海一墅13000元/平的均价,以及主推联排别墅130平米户型参数计算,约合179140000元销售业绩。

1.8亿元的销售额和7.1亿元兑付金额相比相差近5.3亿元。按照苍海一墅这样的销售业绩,实力想单纯靠一个项目的销售来支付信托本金,已经不可能。

大理项目陷入销售困境

根据四川信托“大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划信托事务管理报告”显示:截至2014年7月31日,苍海一墅三期累计销售72套(销售备案数据), 销售回款累计113,986,607.00元;截至2014年10月31日,苍海一墅三期累计销售90套(销售备案数据),销售回款累计141,986,607.00元;截至2015年1月31日,苍海一墅三期累计销售100套(销售备案数据);截至2015年4月30日,苍海一墅三期累计销售104套(销售备案数据);截至2015年7月31日,苍海一墅三期累计销售106套(销售备案数据)。

可以看到,真正高销售数据主要集中在2013信托开始时到2015年的1月31日,共计销售了100套,而2015年2月到7月31日,仅销售6套,月均1套。

2014年,楼市调整的第一个阶段,云南地区不少房企、项目都在去库存“以价换量”的噱头上做尽文章,让2014年即便遭遇楼市调整也依旧高于2013年的销售气势,但进入楼市深度调整的2015年,当“以价换量”后仍未见楼市回暖,房企、项目的危机就出现。特别是2012、2013年进行过信托贷款的房企,估错了楼市调整的周期,也开始由于自己下的这盘棋思路是否可靠。实力面对的也同样正是这样的情况。

从2015年10月24日开始,到2016年3月31日结束,为期半年的时间,实力将为“川信·大理实力夏都一号项目贷款集合资金信托计划”,也就是实力大理项目苍海一墅支付本息加一起超7亿元的信托贷款。另一方面,考虑到实力对其他项目资金投入和可能存在的融资贷款,实力的资金链无疑将面对很大压力。

实力集团作为一家起步于地州的房地产开发公司,一路走来遇到了最好的时代也碰到了行业下行的时代。从1998年实力集团的前身迪庆房地产有限公司成立,到2000年实力集团成立并入昆发展,17年的时间,实力集团已跻身云南本土开发商的第一梯队。实力大理项目苍海一墅的跨区扩张,是实力进军旅游地产的新举措。就大理项目苍海一墅(2012年)的开发年限来看,当时房地产正处于所谓的黄金时代,但误判了整个市场形势和调整周期,这种大手笔的扩张投资也让一直“以价换量”价格取胜的实力,开始面临压力。

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