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2015年土地流转信托发展展望

时间:2015-10-10   来源:中国信托网


土地流转信托还处于初步发展阶段,如何可持续、盈利性地开展土地流转信托是未来发展的核心问题。未来,信托公司可通过不断优化业务模式设计,提高主动管理和资源整合能力,扩大信托公司在土地流转过程中的服务价值,提升土地流转信托产品的内部盈利空间。

主动管理+产业导入模式

土地流转信托业务涵盖融资服务、受托服务、产业导入、管理服务乃至终端消费者金融服务,参与了完整产业链条。在现有“财产权信托+资金信托”相结合的业务模式中,所有的资金信托都是为了满足土地流转完成后运营商的需求,较少考虑土地流转前土地归集过程中的资源整合需求。未来,信托公司采用“主动管理+产业导入”模式,较早参与土地整理归集,更深地介入土地承包经营权的集中流转过程,以便争取更大的主动权。另外,信托公司可在项目运作过程中增加主动管理职能,实现产业导入。

信托收益权质押融资模式

当前不少农业经济合作社及农业企业拥有农户入股的土地承包经营权,也有部分具有国营背景的农业企业直接拥有土地承包经营权。这些经营主体可设立自益型的土地流转单一信托,继而进行信托收益权质押融资。该模式中,信托公司发挥通道功能。农业经营主体将土地承包经营权委托给信托公司,成立土地承包经营权自益信托;信托公司履行管理职责,将土地出租(包括但不限于返租给农业经营主体),所得收入作为信托收入分配受益人,并约定将以上信托的收益权全部作为农业贷款的质押担保。

“农村土地流转平台+信托金融支持”模式

关于地方政府的农村土地流转管理,今后将不局限于流转信息公布、流转登记和纠纷仲裁等功能,可能还制定做市商制度提升市场流动性(可称为农村土地流转平台功能)。农村土地流转平台可能有几种运作方式。

一是类似沙县模式的收储功能。对农户的土地承包经营权先行收储,垫付流转价款,继而流转给农业生产方。

二是担保功能。为以土地承包经营权进行直接或间接抵押融资的农业企业提供担保,协助解决政府扶持的农业龙头企业、专业合作社在产业化初期的融资问题。

三是不良资产处置功能。一旦以土地承包经营权进行直接或间接抵押融资的农业企业经营不善,银行可以将抵押的土地承包经营权转让给农村土地流转平台,由农村土地流转平台进行处置。

为配合农村土地流转平台的运作,信托公司可以发行土地流转信托资金计划为流转平台提供金融支持,形式如下:一是农村土地收储基金信托,为流转平台收储农村土地提供资金;二是流动性支持信托,为流转平台处置不良资产提供短期流动性支持。

土地产权证券化模式

随着土地经营权交易的便捷化和土地产权的证券化,全国各地推广建设农村土地经营权交易中心,同时在推动国有资产证券化的背景下,对有条件的农村经营主体,土地产权实现证券化,土地信托有望在各地铺开推广。未来如何更好地发挥信托公司的资源整合能力,以土地流转项目为平台,推动农业产业升级,打通农业经营和金融服务,还有待信托公司不断探索。
 

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