土地流转信托

土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。 土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路 。

（1）通过信托流转，土地经营权集中于政府，使政府具备较高的整合项目能力，提高了土地资源的利用效益，强化了政府对产业的主导地位，加快了现代农业发展。

（2）形成了更为稳定的土地流转契约关系,土地信托不因委托人的死亡，受托人的解散、破产或者其他情形终止而终止，可以继承，具有稳定性和长期性。这就，投资者害怕或者不敢长期投入、农民不愿将土地流转出去的问题迎刃而解。因此，土地信托是一种最规范的土地流转形式。

（3）可以保障多方的既得利益特别是农民群众的利益。在信托机制下，地方政府可以通过专业的技术人员、严密的投资论证程序、丰富的项目管理（包含资金运作、项目咨询、项目评估、项目决策、项目后评估、投资信息、产业政策等）经验，确保农业项目的高效运作；可以通过完善的公司治理、系统的监管，确保资金的安全、规范和高效使用，真正确保各方利益。

土地流转信托自2013 年10 月首单推出后，各信托公司均积极研究跟进；

中信信托：已分别在安徽宿州、山东青州、贵州开阳、安徽马鞍山、河南济源、湖北黄冈推出6单土地流转信托项目；

北京信托：亦在江苏无锡、镇江句容、安徽铜陵、北京密云等4个地方推出土地流转信托项目；

中建投信托：在镇江推出首单土地流转信托。

但与土地信托产品快速推出相对应的确是土地流转信托项目进展缓慢，可能与具体的土地确权工作的进展有关。国内，由于土地所有权与使用权的分离、土地流转定价问题、农民后续保障问题、农业项目收益率过低问题等，土地流转信托仍处于初期探索阶段。

在现行土地信托流转试点中，机构设置的合法性存在争议。但土地信托流转是以土地的承包经营权为信托财产，而不是一般意义上的财产信托，与市面上传统信托公司做的不是一回事；并且目前我们在乡镇设立的是土地托管机构，是一种新型合作化，从整体看，也符合相关法律法规精神，不需要国家层面的批示。

各利益主体之间的利益难协调。土地信托流转顺利推进的关键因素在于农民、农业经营公司、政府等各方对自身利益变化的接受和认可，利益协调是工作的重点和难点，处理不当将成为阻力。

基层干部的素质不够，徇私舞弊行为难以避免；需要同步制定完善严格的管理制度和操作规范，堵塞政策漏洞，杜绝寻租机会；同时,加大执法力度,依法查处土地信托流转中出现的各种违法行为。

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